Última jurisprudencia y problemática práctica en propiedad horizontal

Hoy, 30 de noviembre de 2022 tendrá lugar en la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona una jornada sobre “Última jurisprudencia y problemática práctica en propiedad horizontal”, en la que, previa la apertura por D. Joan Ràfols Esteve, Presidente de la Cámara, intervendrán el abogado D. Alejandro Fuentes-Lojo Rius, el presidente de la Audiencia Provincial de Tarragona, D. Joan Perarnau Moya, y los magistrados del Tribunal Supremo D. Vicente Magro Servet (Sala Segunda) y quien suscribe, Pedro José Vela Torres (Sala Primera), actuando como moderadora la abogada Dña. Rosa María Peris Vidal.

La propiedad horizontal constituye un ámbito de relaciones jurídicas de gran trascendencia práctica, por cuanto disciplina la modalidad más frecuente de propiedad urbana, el régimen de los edificios que agrupan distintos pisos y locales, que conjuga la propiedad exclusiva sobre los mismos y la propiedad compartida sobre los elementos comunes. Cuando se promulgaron los primeros textos legislativos sobre esta materia en Europa, en la primera mitad del siglo XX, se dijo que la coexistencia de este doble régimen –privativo y común- en la propiedad por pisos era una escuela de democracia y convivencia, puesto que obligaba a los comuneros a establecer y acatar unas normas de coexistencia que, al mismo tiempo, respetaran sus derechos individuales y los derechos del colectivo que integra la comunidad.

En palabras de quien fuera estudioso pionero de esta materia en nuestro país, D. Juan Ventura Fuentes Lojo, “La propiedad por apartamentos es, ni más ni menos, que una forma de propiedad en general. Propiedad que aparece clara y con todas sus características cuando recae sobre el apartamento, y que aparece un tanto desdibujada en lo que afecta a las partes o elementos al servicio común, pero sin dejar de ser tal”.

(Foto: E&J)

La experiencia acumulada en los sesenta y dos años de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, demuestra que esta coexistencia entre los derechos y obligaciones sobre los elementos comunes y los elementos privativos no es siempre fácil y que son múltiples los conflictos que pueden surgir entre los comuneros entre sí y entre algún comunero y la comunidad.

A la resolución de estos conflictos contribuye de manera decisiva la práctica judicial y, dentro de ella, la labor unificadora de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que cobra, si cabe, mayor sentido que en otros ámbitos, dada la posible atomización de las distintas respuestas judiciales. Pues si bien es cierto que en nuestro sistema jurídico la jurisprudencia no es vinculante para los tribunales inferiores, más allá de la posibilidad de casación y anulación de las sentencias que la contradigan (artículo 487 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), también lo es que esa labor unificadora que realiza el Tribunal de Casación genera seguridad jurídica y dota de certidumbre a la interpretación de las normas jurídicas.

Como detectó el insigne jurista italiano Francesco Galgano, cuanta más inseguridad suscita el sistema normativo, más certidumbre se exige del juez. De tal modo que, el ciudadano que no ve cumplidas sus expectativas y que constata que ante supuestos iguales jueces diferentes ofrecen soluciones distintas, se siente desprotegido, desamparado en sus derechos e intereses. Incertidumbre e inseguridad ante la actuación judicial que, a la postre, se traduce en desconfianza y deslegitimación de la actuación de este poder público.

Francesco Galgano (Foto: Studio Galgano)

La exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, para justificar su necesidad legislativa, hacía mención expresa a la realidad social. Y resulta fácil comprender que en estas cuatro décadas esta realidad ha evolucionado al compás de los numerosos cambios sociológicos y económicos que han tenido lugar en España, que han afectado también a esta disciplina de la propiedad por pisos o apartamentos, mediante fenómenos como el crecimiento exponencial de las urbanizaciones residenciales, que tras las dudas sobre su sometimiento al régimen de la propiedad horizontal (se llegó a hablar muy gráficamente de “propiedad horizontal tumbada”) dio lugar a una reforma legislativa que introdujo una nueva regulación en la Ley de 1960 (actual artículo 24 LPH, sobre complejos inmobiliarios privados); la sensibilidad hacia las dificultades de movilidad de determinados grupos de personas (reforma del art. 17.2); la instalación de servicios comunes para el acceso a servicios de telecomunicación (art. 17.1); la adopción de medidas sobre eficiencia energética o la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos (art. 17.2 y 4); o la instauración de un nuevo procedimiento monitorio para la reclamación de deudas a los propietarios morosos, mediante las previsiones procedimentales de los artículos 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y 812.2 y 815.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En atención a las propias previsiones del programa de la jornada, mi intervención dará un repaso a los pronunciamientos de la Sala Primera del Tribunal Supremo en los dos últimos años (2021 y lo que llevamos de 2022), mediante la reseña y explicación de varias sentencias seleccionadas por su novedad o interés, resumiendo y explicando su contenido. Así, serán objeto de tratamiento problemas tales como:

• El plazo de prescripción de la acción de reclamación de cuotas impagadas (gastos generales) y la consolidación de la jurisprudencia sobre la aplicación del plazo de cinco años.
• En materia de impugnación de acuerdos de la junta de propietarios, el problema de la facultad para impugnar el acuerdo aunque no se hubiera manifestado la discrepancia en los treinta días siguientes a la notificación.
• En relación con un contrato de seguro suscrito por la comunidad de propietarios y el ejercicio de la acción subrogatoria de la compañía aseguradora contra el comunero causante del siniestro, la determinación de si este copropietario tenía el carácter de tercero o de asegurado.
• La impugnación de un acuerdo adoptado por una comunidad de propietarios, mediante mayoría, que prohibía el uso de la piscina a los propietarios de plazas de garaje que no eran, a su vez, propietarios de una vivienda en el edificio.
• El análisis de una acción de cesación de actividades prohibidas en los estatutos, en concreto, el alquiler de un piso compartido a unos estudiantes universitarios, cuando faltaba la inscripción de la limitación estatutaria.
• El análisis de una acción de cumplimiento de un acuerdo comunitario relativo a la desafectación como elemento común de una porción de terreno para convertirlo en elemento anejo, así como el plazo de prescripción para su ejercicio.
• Una tercería de mejor derecho que, al resolver sobre una preferencia crediticia, abordó el problema del límite temporal del carácter preferente que reconoce el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal a los créditos a favor de la comunidad frente a los propietarios morosos.
• La cuestión de la legitimación para solicitar la nulidad de unos acuerdos comunitarios en aquellos casos en  los que se ha apreciado la excepción a la obligatoriedad de estar al corriente de las deudas con la comunidad, examinando si concurría en el caso enjuiciado.
• La caducidad de una acción de nulidad de unos acuerdos de la junta de propietarios conforme al régimen del artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y la posible existencia de abuso de derecho.
• La modificación de las cuotas de participación asignadas para la distribución de los gastos de las fincas resultantes de la subdivisión de un local de un centro comercial, resolviendo sobre el denominado “efecto locomotora o ancla” de uno de los locales destinado a un supermercado.
• Finalmente, la recepción de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la condición legal de consumidoras de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal y su coordinación con la jurisprudencia previa de la Sala Primera del Tribunal Supremo.