Demanda de juicio ordinario ejercitando acción redhibitoria por vicios ocultos en la compraventa de inmuebles
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.486, pfo. 1º del Código Civil, la acción de saneamiento por vicios o defectos ocultos concede al comprador la opción entre desistir del contrato o obtener una minoración
(Foto: E&J)
Demanda de juicio ordinario ejercitando acción redhibitoria por vicios ocultos en la compraventa de inmuebles
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.486, pfo. 1º del Código Civil, la acción de saneamiento por vicios o defectos ocultos concede al comprador la opción entre desistir del contrato o obtener una minoración
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AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE ……..
Don ……, Procurador de los Tribunales y de Don ……, según acredito mediante la escritura de poder, que acompaño para su testimonio en autos con devolución del original, ante este Juzgado comparezco y como mejor proceda en derecho DIGO:
Que mediante el presente escrito y en la representación que ostento interpongo DEMANDA de PROCEDIMIENTO ORDINARIO en ejercicio de la acción redhibitoria …… frente a D. ……. y Dña. ……, con domicilio social en ……., calle …….
Demanda que baso en los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho:
HECHOS
PRIMERO.- EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Mediante escritura pública de compraventa, D……. adquirió de D. ….. y Dña. …… el piso NÚM000, NÚM001, de la casa señalada con el NÚM002 de la Calle …… por el precio de 200.000 Euros, que era el normal o de mercado de los inmuebles de la zona.
El precio fue satisfecho a través de una hipoteca constituida a favor de la Entidad Bancaria ….. de 140.000 Euros de capital, más 60.000 Euros del peculio personal de mi mandante D. ……
Se acompaña como Documento núm. 1 la escritura pública de compraventa otorgada ante el Notario D. …… con núm. …..de protocolo
Así mismo, se acompaña de Documento núm. 2 la escritura de constitución del préstamo hipotecario.
SEGUNDO.- DE LAS PATOLOGÍAS POR ALUMINOSIS
En el año …… se detectó en el inmueble donde se halla la vivienda de mi mandante la patología conocida con el nombre de construcción con hormigón de cemento aluminoso, hallándose afectadas de aluminosis determinados pisos del inmueble. Ello motivó a la Comunidad de propietarios a encargar un informe y a ejecutar, posteriormente, las obras de rehabilitación para reforzar la estructura de las zonas afectadas por aluminosis. Uno de los pisos en los que se acometieron dichas obras fue la vivienda litigiosa, que, al estar situada bajo la cubierta, se encontraba muy afectado.
En el momento de adquisición de la vivienda por parte de mi mandante, la misma no presentaba defectos de estabilidad.
En la cláusula cuarta b) de la escritura de compraventa, los vendedores manifiestan que el inmueble no adolece de ninguna patología estructural. Tampoco se informó en ningún momento sobre las obras de rehabilitación de la finca acometidas, ni se hizo advertimiento alguno sobre dichas patologías.
Según dictamen pericial elaborado por el Arquitecto ……, que se acompaña a la presente demanda como Documento núm.3, aunque la vivienda se encuentra en perfectas condiciones de habitabilidad, se precisa la realización de periódicas reparaciones y un especial mantenimiento, existiendo un mayor riesgo para las viviendas situados bajo el terrado, como es la vivienda litigiosa. Ello significa que existe la contingencia de la necesidad de nuevas obras con los consiguientes gastos extraordinarios y privación del uso pacífico y normal de la finca.
Así mismo, según dicho informe, se trata de un problema que no puede advertirse a simple vista, siendo necesario para ello de los pertinentes análisis.
TERCERO.- DE LA RECLAMACIÓN EXTRAJUDICIAL
Mediante carta remitida vía burofax certificado de fecha ….., se remitió por esta dirección letrada carta ……., en la que daba por rescindido el contrato de compraventa concertado y se le requería para llevar a cabo la devolución de las recíprocas prestaciones. Así mismo, en dicha misiva se le requería para que abonara una suman indemnizatoria por los gastos ocasionados por el préstamo hipotecario.
A efectos acreditativos, se acompaña como Documento núm. 4 copia del requerimiento cursado, así como justificante de envío.
A fecha de hoy, el demandado no ha atendido el requerimiento que le fue dirigido, por lo que mi mandante se ha visto obligada a la interposición de la presente demanda.
CUARTO.- DE LA ACCIÓN EJERCITADA
LA ACCIÓN REDHIBITORIA
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.486, pfo. 1º del Código Civil, la acción de saneamiento por vicios o defectos ocultos concede al comprador la opción entre desistir del contrato (acción redhibitoria) o obtener una minoración
del precio pagado o, como, dice el artículo 1.486 del Código Civil. “rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos” (acción estimatoria o quanti minoris).
En el presente caso se ejercita una acción redhibitoria, concurriendo plenamente todos los requisitos que se exigen para el éxito de la acción, por cuanto el vicio denunciado es oculto, preexistente y grave, no habiendo tenido oportunidad mi mandante de conocer su existencia hasta la elaboración de un informe pericial, con posterioridad.
En concreto, en relación con la aluminosis, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1997, 1 de julio de 2002, y 17 de octubre de 2005; RJA 8693/1997, 5512/2002, y 8593/2005) que la construcción de la estructura de una finca urbana con cemento aluminoso supone un vicio oculto, grave, desconocido, e irreconocible para el comprador, y constituye un peligro potencial que sólo puede ser evitado mediante la íntegra reparación o sustitución funcional de la estructura, lo que comporta que, en otro caso, sea necesario un más costoso mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones con la consiguiente disminución en el uso del inmueble por sus propietarios, de manera que requiere un mayor control y cuidado en su conservación, continuando la contingencia de la necesidad de nuevas obras con los subsiguientes gastos extraordinarios y privación del uso pacífico y normal de la finca, por lo que el vicio apreciado, debido a requerir cuantiosas y periódicas reparaciones de control y a originar una considerable reducción del tiempo de disfrute y uso del inmueble, se encuentra comprendido en los presupuestos fácticos descritos en el artículo 1484 del Código Civil, para lo cual no es óbice la circunstancia de que en la actualidad sea posible habitar y utilizar la vivienda con normalidad.
Por ello, en base a lo dispuesto en el mencionado precepto, procede declarar rescindida la compraventa celebrada en fecha …… entre mi mandante y los demandados con los efectos legales inherentes de devolución de la cosa en el estado que se hallaba y del precio.
Así mismo, se reclaman los gastos de gestión de la compraventa por importe de 300 Euros, por estar comprendidos en el concepto de gastos a que se refiere el artículo 1486 del Código Civil.
DE LA INDEMINIZACIÓN POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS
Asimismo, se reclama una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados al amparo de lo dispuesto en el artículo 1486.2 del Código Civil que contiene una agravación de la responsabilidad del vendedor cuando conoce los vicios o defectos de la cosa vendida.
Literalmente establece dicho precepto que “Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.”
Debe invocarse también el artículo 1.101 del Código Civil que prevé que “quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que, en el ejercicio de sus obligaciones incurren en dolo, negligencia o morosidad, y los que, de cualquier modo, contravienen el tenor de aquellas”. Por su parte, el artículo 1104 del Código Civil establece que «la culpa o negligencia del demandado consiste en la omisión de aquella diligencia que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, tiempo y lugar”
En el presente caso es notorio que existe mala fe por parte de los demandados, que no manifestaron a mi mandante la presencia de vicios ocultos en la vivienda objeto de la compraventa, por lo que vienen obligados a resarcir a mi mandante los daños y perjuicios ocasionados. La cantidad solicitada en concepto de indemnización por valor de ……, resulta de la suma de las siguientes partidas:
La cantidad de 7.000 Euros en concepto de intereses que mi mandante habrá de satisfacer por amortización de la hipoteca y los que pudieran derivarse de la misma.
La suma de 1.100.Euros que mi mandante ha gastado con el objeto de formalizar la escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
A los anteriores Hechos les son de aplicación los siguientes
FUNDAMENTOS DE DERECHO
I. CAPACIDAD
Ambos litigantes ostentan la suficiente capacidad procesal a tenor de lo dispuesto en los artículos 6 y ss. de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.
II. REPRESENTACIÓN
Mi mandante está representado este procedimiento por el Procurador que suscribe, con arreglo a lo previsto en el artículo 23 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
III. LEGITIMACIÓN
La legitimación activa resulta a favor de D. ……. en su condición de comprador de la vivienda objeto de litigio.
La legitimación pasiva corresponde a …… en su condición de vendedores de la vivienda litigiosa en la compraventa convenida con mi mandante.
IV. JURISDICCIÓN
Es la competente la Jurisdicción civil, conforme a lo dispuesto en el artículo 21.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y del artículo 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
V. COMPETENCIA
La demandada tiene su domicilio en este partido judicial. Por esta razón resulta competente el Tribunal que por turno de reparto se asigne esta demanda, en cuyo partido judicial radica el domicilio de los codemandados. Todo ello de conformidad con lo señalado en el artículo 50.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
VI. JUICIO POR EL QUE DEBE SUSTANCIARSE LA DEMANDA
El presente procedimiento se tramita de conformidad con los principios reguladores del Juicio Declarativo Ordinario por tener un interés económico superior a 6.000 euros, conforme resulta del contenido del artículo 249.2 de la LEC, en relación con los artículos 399 y siguientes.
VII. COSTAS
Resulta de aplicación el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuanto dispone que “En los procesos declarativos, las costas de primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho”.
VIII.- SUSTANTIVOS
Respecto al contrato de compraventa: artículos 1.445 Cc y siguientes.
Respecto a la obligación de saneamiento del vendedor:
Art. 1461 Cc “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.”
Art. 1484 Cc “El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”.
Dicha obligación de saneamiento no es solo consecuencia de la aplicación del artículo 1.484 y concordantes, sino de la aplicación de las normas generales sobre contratos que obligan a las partes a todas aquellas consecuencias que sean conformes a la buena fe, lo que a su vez supone dar al contrato cumplida efectividad en orden a la realización del fin propuesto.
Así, el artículo 1.258 Cc dispone que: “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.”
IX.JURISPRUDENCIA
La STS de 17-10-2005, nº 777/2005 se pronuncia respecto las características que deben presentar los vicios o defectos ocultos para que surja esta obligación de saneamiento:
«La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor «si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos»; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato (artículo 1468 del Código Civil); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, «si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella» (artículo 1484); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal (artículo 1490).
En su virtud,
AL JUZGADO SUPLICO: Se sirva tener por presentado este escrito juntamente con los documentos al mismo acompañados, devolver la escritura de poderes previo su testimonio en autos, tenerme por comparecido y parte en la representación que ostento de ….., tener por deducida demanda de JUICIO ORDINARIO contra ….. y, previos los trámites pertinentes y oportunos dictar Sentencia por la que se declare:
La rescisión de la compraventa celebrada en escritura pública otorgada por los demandados, como vendedores y mi mandante, como comprador, en fecha ….., ante el Notario D. ……
La obligación de D. …… de abonar a mi mandante todos los gastos que pagó consistentes en la cantidad de 200.000 Euros a que ascendió el precio de la compraventa, más la cantidad de 4.000.Euros a la que ascendieron los gastos derivados de la misma, tales como Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría, más los intereses legales de dichas cantidades desde ……. que fueron abonadas.
La obligación de D. ….. de abonar una indemnización por daños y perjuicios por la cantidad de 7.000 Euros en concepto de intereses que mi mandante habrá de satisfacer por amortización de la hipoteca y los que pudieran derivarse de la misma, así como la cantidad de 1.100 Euros que mi mandante ha gastado con el objeto de formalizar la escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Y, en su virtud, SE CONDENE:
A los demandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones, al pago de las citadas cantidades así como al pago de las costas causadas en el presente procedimiento.
PRIMER OTROSI DIGO: Que al amparo de lo dispuesto en los artículos 335 y 336 de la LEC esta parte aporta señalado de Documento núm. 3, dictamen pericial realizado por el Arquitecto D. ….., con nº de colegiado ….. del Colegio Oficial de Arquitectos de ….. y con domicilio profesional en …. y en el cual se recogen los desperfectos, su causa y la necesidad de su reparación.
Asimismo, interesa, conforme lo que establece el apartado 2 de este artículo, que el citado perito autor de dicho dictamen, comparezca el día del juicio a exponer y explicar el dictamen y responder a las preguntas que sean necesarias para mejor entender y valorar el dictamen, en relación con el objeto del pleito.
SEGUNDO OTROSÍ DIGO: que esta parte manifiesta su voluntad de cumplir con los requisitos legales, e intereso que puedan subsanarse los defectos en que en su caso incurran sus actos procesales, de conformidad con el artículo 231 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En su virtud,
AL JUZGADO SUPLICO que tenga por efectuada la anterior manifestación a los efectos procedentes.
En …., a …. de …. de ……
Letrado.: Procurador:
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