Marcos Peña Molina: “El trabajo ya no es estar atado a la pata de una mesa con un ordenador”

La tendencia actual en el mercado inmobiliario está marcada por las nuevas fórmulas habitacionales que engloba el living, donde residen los modelos ya conocidos como el cohousing, el coliving, el senior living, el student housing o el build to rent, entre otros.

Estos nuevos modelos habitacionales gozan de una fuerte demanda en el mercado y, como efecto inmediato, atraen la mirada de los inversores.

Para conocer qué demanda el sector y cuál es la regulación que existe en la actualidad en este ámbito, Economist & Jurist ha entrevistado a Marcos Peña Molina, Letrado Jefe en la Administración Local (en excedencia), consejero de Montero-Aramburu Abogados y Doctor en Derecho.

Economist & Jurist (E&J).- Últimamente, Marcos, nos estamos acostumbrando a escuchar y leer sobre el coliving, el cohousing, el senior living etc., pero, de forma concreta, ¿qué aportan estas nuevas formas de alojamiento a lo que ya existía con anterioridad?

Marcos Peña Molina (MPM).- Antes de nada, quiero dar las gracias a Economist & Jurist por esta agradable entrevista. Contestando a tu pregunta, la primera cuestión a resaltar como valor diferenciador con respecto a las formas tradicionales de alojamiento la podemos hallar, principalmente, en la importancia y, por tanto, en el valor que se les otorgan a los espacios que se comparten.

Marcos Peña Molina. (Foto: Montero Aramburu)

En un apartahotel, por ejemplo, existen espacios que se deben compartir, se podría decir que son comunes a todos los alojados. Sin embargo, no es el valor principal de dicho activo. Su valor radica en su unidad habitacional. En los complejos inmobiliarios con espacios compartidos, la estancia habitacional no es su valor principal, pues éste se halla en los espacios de ocio, trabajo o incluso de salud que el propio complejo alberga junto con la unidad habitacional, que los colivers o cohouser, comparten en su día a día, creándose, de este modo, una autentica comunidad en la experiencia de compartir.

E&J.- ¿Existe alguna diferencia entre estas formas de convivencia compartida que mencionas? Es decir, entre el coliving o el cohousing, por ejemplo.

MPM.- Desde un punto de vista inmobiliario, prácticamente no hay ninguna. La hay a nivel de concepto. La principal diferencia entre uno y otro se halla en los lazos e intereses comunes que puedan existir entre los usuarios o los residentes. En el primero no existe relación de comunidad entre ellos. El complejo les otorga la posibilidad de no solo estar sino de hacer y participar en los espacios compartidos. Ahí, nacen entonces los lazos entre los usuarios. En el cohousing, los usuarios ya tienen lazos comunes, gozan de una previa vinculación ya sea profesional, religiosa, deportiva, etc.

Lo importante de todo ello es que no se trata de alojamientos que pretendan albergar viviendas en régimen de alquiler. Este no es ni el concepto ni la finalidad de los espacios compartidos, sin perjuicio de los seniors living.

E&J.- De lo que nos cuentas, parece que lo que se pretenda es simplificar la vida de aquellos que necesiten pasar temporadas en determinados lugares por trabajo, por cuestiones profesionales o por otros motivos, ¿no es así?

MPM.- Desde luego que es así. Muchos consideran que esta forma de alojamiento temporal nace en los países nórdicos y que hace unos años se ha importado a los países más cálidos, como España. La idea de comunidad, de vecindad –por propia influencia del protestantismo, como acreditara el sociólogo Max Weber- está mucho más arraigada en aquellos países que en el nuestro. Pero la causa no está ahí. La causa de la aparición de esta nueva forma de convivir se encuentra en la destructuración de los modelos de trabajo o de la prestación de servicios de las profesiones liberales. El trabajo ya no es estar atado a la pata de una mesa con un ordenador y una impresora. Y, por lo tanto, tampoco lo es pasar el resto de tu vida en una ciudad bajo el yugo de una hipoteca.

No lo quieren los nómadas digitales y los hunters tecnológicos –únicas profesiones que verán incrementados sus salarios a lo largo de los próximos años, como viene ocurriendo desde el año 2021-, pero tampoco las nuevas generaciones de profesionales (los cowoker) lo aceptan, pues consideran que el trabajo es un elemento más de una vida destinada a adquirir experiencias y convivencias. Los trabajos del futuro no estarán en el salario, sino en aquellos que permitan ofrecer experiencias que enriquezcan las vivencias personales y eso pasa por ofrecer modelos de empleo flexibles: ocio, negocio, convivencia, experiencia; en una expresión, flexibilidad vivencial. A esto responde las nuevas formas del flex living.

E&J.- Con esta perspectiva, suponemos que el coliving conlleva una nueva tendencia en la inversión inmobiliaria. ¿Cómo se está comportando el mercado en este sector?

MPM.- Ya no se puede decir que estemos en los inicios de esta tendencia. La inversión en estas realidades inmobiliarias es cada vez más patente. Hace ya años que empresas como Ikea vieron en el coliving una verdadera nueva línea de negocio, en especial por lo que respuesta a la generación de nuevos entornos no solo más comunicativos y creativos sino también más sostenibles. En este sentido, puede verse el proyecto Space10.

Por tanto, para atender a esta nueva economía Gig, de la que hemos hablado antes donde además de trabajar en un entorno más flexible y más barato, favorece mucho más la autogestión del tiempo para las obligaciones laborales, se necesita forzosamente un cambio en la mentalidad inversora.

Sin duda estos espacios compartidos cumplen una función social, como lo tiene asignado legalmente la propiedad y, por tanto, será una nueva realidad a la que tanto la inversión como los poderes públicos tendrán que mirar e ir de la mano.

E&J.- Y a todo esto, ¿Cómo se están comportando nuestros poderes públicos con esta nueva realidad? ¿hay legislación? ¿Cómo lo han acogido los ayuntamientos?

MPM.- Pues, nuestros poderes públicos, como todo lo nuevo y cambiante, lo están mirando con cierto recelo. Sin embargo, será como intentar parar un tsunami con las manos abiertas. Esta es la nueva realidad. Ese es el nuevo orden concreto de esta nueva forma de convivir; y nuestros poderes públicos tendrán que formalizar la legislación para dotar de garantías institucionales y jurisdiccionales esta nueva forma de relación.

Ahora mismo, solo Cataluña ha dictado el Decreto-Ley 50/2020, de 9 de diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de viviendas con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler, en el que incluye el alquiler con espacios compartidos. Algo es algo.

Panorámica del Ayuntamiento de Sevilla. (Foto: Ayuntamiento de Sevilla)

El trabajo se lo están dejando a los Ayuntamientos y, permítame que te diga que está siendo un auténtico caos. Y digo caos porque cada uno le está dando a estos activos el refugio urbanístico que se estima oportuno. Es evidente que, si se quiere albergar en suelos residenciales, podrá hacerse, pero eso no es obstáculo para permitirlo en suelo terciario, incluido el dotacional. El Ayuntamiento de Sevilla, a través de Emvisesa y a través del Plan Municipal de Vivienda, Suelo y Rehabilitación está haciendo un uso del dotacional en este sentido. Ello nos permite afirmar que estos proyectos cumplen con un interés público y que pueden, perfectamente, plantearse en suelos dotacionales de equipamiento como equipamiento comunitario de bienestar social, y más aún los seniors living. Lo que exige, por otra parte, también dar una repensada al suelo terciario (como neoterciario), para que puedan ubicarse estos espacios compartidos en cuyas zonas la demanda de vivienda fuese mayor a la oferta o donde hubiera una obsolescencia de equipamiento, hostelería o comercio.

En este sentido, debemos decir que ha sido una autentica pena que no se haya aprobado la modificación de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de 1997 de Madrid (PGOUM), publicada en el BOCAM el pasado 16 de agosto, permitiendo este tipo de proyectos en suelo terciario y dotacional. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) ha emitido un inaudito comunicado en el que toma postura sobre esta cuestión y denuncia que «la falta de acuerdo para aprobar la modificación del PGOU es una mala noticia para la ciudad de Madrid”. Esperemos que pronto el equipo de gobierno junto con VOX, lleguen a un acuerdo porque están en el aire, según las últimas publicaciones, más de 4 mil empleos y de doscientos millones en inversión.

E&J.- Y en este escenario, ¿cómo ves el futuro para este tipo de inversiones ante esta nueva realidad? ¿Qué se necesita para dar cobertura a ese contexto en el que se proyectan estas nuevas relaciones sociales?

MPM.- El futuro de este tipo de inversiones, de realidades y de activos se alza sobre un horizonte creciente, que puede ser exponencial y no simplemente progresivo. Ya en el año 2021, la inversión superaba los 430 millones de euros para el primer semestre.

Tanto los profesionales del derecho como los poderes públicos deben otorgar certidumbre jurídica a este tipo de actuaciones. No podemos permitir que inversiones no lleguen a materializarse porque los poderes públicos, donde se incluye el sector local por supuesto, no sepan qué hacer con este tipo de proyectos. No podemos permitir que se le tenga más miedo a la burocracia que a levantar una construcción. Un paso decisivo en este caso, han sido la Ley 11/2022, de 21 de diciembre, de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de Madrid o, en Andalucía, la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

Es el ámbito local, el que tiene ahora un protagonismo mayor. Su capacidad de planificar la ciudad pasa por entender esta nueva realidad, revisando las antiguas categorías donde se ordenaba el uso del suelo urbano, alrededor del residencial; teniendo en cuenta que hoy el terciario, el dotacional y el industrial es un polo de atracción para dichas inversiones. Son los planes generales y las normas urbanísticas las que deben asumir este nuevo orden que se les presenta. Pero esto no obsta, para que las CCAA puedan dictar normas legales sobre este tipo de activos con espacios y áreas compartidas. Los problemas con los alquileres, el ahorro de energía, de combustible, ciudades más sostenibles tienen un gran aliado en estas nuevas formas de convivencia.

E&J.- Hemos podido saber que, para profundizar sobre esta nueva realidad y sus consecuencias jurídico-legales, no podemos faltar a un evento que juntará próximamente a distintas voces más que autorizadas en la materia.

MPM.– Así es, de todas estas cuestiones y de todo lo relacionado con la Ley 11/2022, de 21 de diciembre, de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de Madrid (conocida como Ley Ómnibus) hablaré junto a D. Rafael Fernández Valverde, ex Magistrado del TS y ex vocal del CGPJ y D. Enrique Bardají Alvarez, grandísimo arquitecto y antiguo Gerente de Urbanismo de Madrid. El acto, que tendrá lugar el día 22 de marzo a las 17:00 en la Cámara de Comercio de Madrid, será inaugurado por Dña. Paloma Martín Martín, Consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid y conducido por D. Ignacio Albendea Solís, Socio responsable de Derecho Público y Regulatorio de Montero-Aramburu Abogados. Espero que resulte interesante a la vez que placentero un encuentro de estas características.

E&J.- Seguro que resulta interesante. Muchas gracias por la entrevista, Marcos.

MPM.- Muchísimas gracias a vosotros por vuestra amabilidad y por estar siempre al quite en todas las cuestiones que tanto interés despiertan.