Ofensiva de los propietarios de viviendas contra la congelación de alquileres pendiente del Constitucional

La prórroga de congelar los alquileres al 2% aprobada por el Gobierno hasta el 31 de diciembre del 2023, es una losa para los propietarios. Esta decisión costará entre 1800 y 2.000 millones a los dos millones de propietarios que hay en nuestro país, según el portal Idealista.

Esto se debe a que son los propietarios los que asumen la diferencia entre el incremento de las rentas del 2% y la subida de la inflación, que cerró octubre en el 7,3% y alcanzó su pico más alto en julio con la tasa en el 10,8%.

A la espera de que se apruebe el nuevo decreto y se sepan los detalles, los principales actores se empiezan a mover y la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL) ha pasado de las declaraciones en contra a los hechos y anuncia que centralizará todas las reclamaciones que los arrendadores cursen contra el Gobierno para exigirle responsabilidad por sus pérdidas.

Desde este mismo martes y hasta el 15 de diciembre, ASVAL recibirá toda la documentación de los propietarios y se encargará de presentar las reclamaciones ante el registro con el asesoramiento del despacho TKL Abogados.

«No puede ser que el Gobierno apruebe medidas que dice que buscan rebajar los precios y finalmente provocan justo lo contrario», señalaba en unas últimas manifestaciones públicas Maria Andreu, directora general de ASVAL, quien incide en que, precisamente por eso, el Ejecutivo puede incurrir en un problema de responsabilidad que puede ser reclamado por los propietarios.

Maria Andreu: “Los propietarios se ven perjudicados por esta medida y pierden ingresos” (Foto: ASVAL)

Al mismo tiempo subraya que la inmensa mayoría de esos tenedores en España son pequeños propietarios con una o dos viviendas en alquiler.

Una reclamación compleja de desarrollar

En este contexto, Jose Ignacio Monedero, abogado del Estado en excedencia y socio director de Monedero Gil, Abogados & Asesores Financieros y experto en Derecho Administrativo, analiza este procedimiento de reclamación ante la administración, que «no es tan sencillo como parece».

“La medida de reducir la subida de los alquileres fuera del IPC tradicional se aprobó en un Real Decreto Ley y ahora se va a volver a prorrogar. En ese caso, dicha norma la pueden impugnar ante el Tribunal Constitucional cincuenta diputados o cincuenta senadores u otros órganos del Estado, pero en ningún caso gozan de legitimación las asociaciones o particulares”, reflexiona Monedero.

Jose Ignacio Monedero: “Si el Tribunal Constitucional no declara ese RD-Ley inconstitucional, las reclamaciones no prosperarán» (Foto: Monedero Gil)

Para este experto, “lo primero seria declarar la nulidad o inconstitucionalidad de ese Real Decreto ley del que aún no se conoce porque no se ha aprobado aún. Con posterioridad tendrán que ser los propietarios, quien de forma individual tengan que acreditar lo daños y perjuicios sufridos”.

A este respecto, este jurista señala que “cada propietario tendrá que demostrar que tenía la vivienda alquilada, que estaba percibiendo una renta por dicho arrendamiento y al mismo tiempo demostrar que los daños y perjuicios se han producido de forma progresiva a lo largo del año”.

Este letrado señala que es una batalla legal larga: “Lo primero es que se declare que la inconstitucionalidad de dicho real decreto por parte del Tribunal Constitucional, a partir de ahí vendrían las demandas individuales por responsabilidad patrimonial del Estado legislador”.

En su opinión, “no es un camino nada fácil, por lo que estamos viendo. Una Asociación no puede presentar una demanda colectiva, tiene que ser cada perjudicado, en este caso propietarios de viviendas en alquiler».

A su juicio, “es posible que el asunto tarde varios años en resolverse a nivel judicial. En el caso que la norma fuera declarada constitucional no podríamos decir que hay una actividad administrativa ilícita que dé amparo legal a una reclamación de esta índole”.

Intervencionismo que dispara los precio

El anuncio de la iniciativa de ASVAL se produjo durante el transcurso de un webinar sobre los efectos de la inflación en el sector inmobiliario en el que han participaron, además de Andreu, también María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, y Gregorio Izquierdo, director general del Instituto de Estudios Económicos. Ambos coincidieron  en que la medida del Gobierno es «contraproducente» e «intervencionista».

Para Izquierdo, “el mercado inmobiliario no es ajeno a la circunstancia económica del país«, pero a diferencia de lo que ha ocurrido en anteriores ciclos económicos, en esta ocasión el mercado inmobiliario no es el problema. El precio del mercado inmobiliario está en equilibrio, a diferencia de lo que ocurre en otros países».

Gregorio Izquierdo, director general del Instituto de Estudios Económicos (Foto: AD’IP)

Pidió en su intervención que se dé marcha atrás en las medidas que supongan una intervención del mercado, ya que van a suponer una reducción en la oferta de vivienda del alquiler y se incentiven ayudas a los propietarios: «La inflación empobrece a arrendadores y arrendatarios, y medidas como la limitación de la subida del 2% al precio del alquiler produce distintos efectos a los que se desean», indicó.

Para Matos, portavoz de Fotocasa, los datos revelan que en el mes de octubre, la subida del precio del alquiler rondaba el 4%; para finales de este mes de noviembre, y sobre todo en los últimos días, se espera un alza del 6%.

A juicio de esta experta es evidente que las medidas que intervienen en el mercado terminan reduciendo todavía más la oferta en un entorno, además, en el que la demanda está creciendo porque muchos ciudadanos que miran hacia el alquiler porque ven cómo las condiciones para acceder a una hipoteca se están encareciendo.

Otra cuestión que comentó es que ante esta sobrerregulación que se produce es el incremento de la venta de inmuebles en la segunda mitad del año: “La razón es que hay muchos propietarios que han visto el endurecimiento de las medidas para poder alquilar sus casas ha decidido venderlas antes de que la crisis económica sea más grave”.

Los propietarios deben ser compensados

Por su parte, Francisco Echeverria, abogado, experto en derecho inmobiliario, doctor en derecho, socio director de Echeverría & Summers Abogados, se muestra convencido que los arrendadores tienen derecho a una compensación por parte del Estado en esta situación de crisis que les obliga a congelar la subida del alquiler en un 2% hasta el 31 de diciembre del 2023.

“Habría que buscar otro sistema de indexación que no fuera al IPC tradicional para evitar que se disparase la inflación”, sentencia el experto.

Francisco Echeverría: “El Estado debería compensar a los propietarios ante esta pérdida de ingresos que es casi una expropiación” (Foto: Echeverría & Summers Abogados)

Desde su punto de vista, “lo lógico es que el legislador hubiera unido las subidas de los alquileres al Índice de Garantía de Competitividad (IGC) que tiene un limite del 2 por ciento, pero no se atrevieron a hacerlo. Lo único que indicaron es que en e defecto de pacto entre las partes nos íbamos a este IGC. Ahora con la inflación disparada la situación es compleja”.

Echeverría reconoce que esta medida tomada por el Gobierno intenta proteger al inquilino, “pero deja fuera al propietario. Con contratos firmados libremente adoptar una medida de este calibre a quien se esta obligando a sacrificar el ingreso es al propio propietario que tenía derecho a percibir la subida por el IPC a nivel nacional».

Desde su punto de vista, “esta medida coyuntural y unilateral hace que el Estado traslade a un sector de la población, en este caso los arrendadores, la situación económica difícil que atravesamos. Ahí es donde se puede hablar de expropiación de sus derechos porque ya los tenía reconocidos y es exigible por el contrato firmado. Debería haber una compensación a los propietarios”.

Para este jurista, “está claro que el arrendador pierde poder adquisitivo con esta medida. El problema de estas reclamaciones ante la administración es que se alargan de forma considerable en el tiempo. Ahora se han dado situaciones por el Covid19, donde se han cerrado negocios por el estado de alarma y sus propietarios buscaron compensación. Y parece que con los bancos se pretende congelar el Euribor. Situaciones que deberían compensarse de alguna forma”.