Polémica por la ley catalana «antiocupa» al no legitimar a las comunidades de propietarios y tener visos de inconstitucionalidad  

La reforma aprobada por el Parlament Catalán para luchar contra la ocupación de los grandes tenedores ha abierto una notable polémica por las zonas grises de una reforma que ha sorprendido a los operadores del sector.

Este texto que modifica en parte la ley de Vivienda catalana y el Código Civil encuentra con distintas lagunas que expertos consultados por Economist & Jurist han señalado en distintas declaraciones.

Por la redacción del texto, “los ayuntamientos podrán requerir a los propietarios que no realicen acciones de recuperación, esta medida seria algo potestativa y no todos los ayuntamientos estarían obligados a hacerlo. De hecho se cree que aquellos que no votaron la aprobación de la norma podrían torpedearla”-

Sobre la mesa también está la constitucionalidad de la norma, “si las comunidades autónomas como Cataluña pueden regular este tipo de normas procesales o se han extralimitado en su actuación”.

Otras cuestiones que preocupan a los expertos es que la reforma podría atentar  contra el principio de igualdad, articulo 14 de la Constitución al ir solo a los grandes tenedores y dejan fuera al resto, así como el uso social de la vivienda por parte del ayuntamiento de esa vivienda recuperada por siete años, lo que podría ser una expropiación encubierta y atentar contra el derecho a la propiedad privada. Articulo 33 de la Constitución.

Para estos expertos consultados con nuestra publicación esta reforma no soluciona el problema y se ha perdido una oportunidad importante a no legitimar de forma directa a las comunidades de propietarios: “Que lo hagan los ayuntamientos en su nombre, sin más medios y recursos, puede generar un cuello de botella importante”, aclaran.

Una norma con más grises que claros

Por su parte, Joan Manuel Trayter, catedrático de derecho Administrativo de la Universidad de Girona y presidente de la Asociación Española de Derecho Urbanístico (AEDUR)  “la norma intenta solucionar una parte del problema que tiene que ver con la ocupación de las viviendas de los grandes tenedores, pero no lo soluciona en su totalidad ante la cantidad de viviendas ocupadas existentes”.

Joan Manuel Trayter, catedrático Derecho Admnistrativo UNiv Girona y presidente de la Asociación Española de Derecho Urbanístico (Foto :propia)

Para este jurista, “el procedimiento utilizado habilita a  los ayuntamientos y en concreto el alcalde quien inicie el procedimiento judicial frente al ocupan de forma potestativa no obligatoria.  No queda claro cuál es pero se entiende que debería ser la jurisdicción civil para el desalojo de los ocupantes sin títulos. Habrá que ver como lo utilizan los ayuntamientos”.

Desde su punto de vista “llama la atención la falta de legitimación de las comunidades de propietarios que no pueden instar el desalojo, pese a que existe jurisprudencia que dice que sí lo pueden hacer por razones de convivencia y de acuerdo con la Ley de la Vivienda catalana se pueda instar por la comunidad de propietarios. No se entiende porque no se ha excluido al final”, apunta.

Otra cuestión que preocupa en esta ley “es que el ayuntamiento una vez inste el procedimiento en nombre de ese propietario pueda quedarse con esa vivienda durante siete años aunque no concreta realmente el uso que dará a esas viviendas realmente. Esta es una laguna legal que hay que completar con la Ley de Expropiación Forzosa para evitar la requisa que es inconstitucional porque no se haba de indemnización”.

A su juicio, “esta medida es más una requisa que viene acompañada de una multa fuerte que va entre 9000 y 90.000 euros junto con esa incautación de la vivienda ya desocupada de ese gran tenedor. Habrá que ver incluso como se valora ese bien la posible indemnización. La ley es oscura en este tema, no aclara realmente porqué se pondrá en marcha este tipo de medidas.

Sobre que la norma vulnere el principio de igualdad que respalda la Constitución en su artículo 14 “hay que darse cuenta que ya se aprobaron otras normas para los grandes tenedores y el Tribunal Constitucional  no ha dicho que fuera inconstitucionales en sus resoluciones”.

Solo para las ocupaciones en marcha

Para María Pastor, decana del Colegio de Abogados de Mataró y jurista combativa en estos temas, no en vano compareció como miembro de la Comisión de Normativa CICAC-ICAB  ante la Comisión de Peticiones del Parlamento Europeo para hablar del fenómeno de la ocupación “No sabemos quién fiscalizara que el ayuntamiento hace su trabajo en relación con las ocupaciones”.

María Pastor, decana del Colegio de Abogados de Mataró, comparece en Bruselas para hablar de  ocupación (Foto: CICAC)

Sobre esta reforma legislativa, “se ha centrado en las ocupaciones ilegales delincuenciales, pero se ha quedado corta, solo es para grandes tenedores que tengan diez viviendas. Quedan al margen los pequeños propietarios, que son el 70% del total, al igual que las comunidades de propietarios. Al mismo tiempo a los ayuntamientos se es da la prerrogativa para que ejerzan esas acciones de desalojo pero no se les da más recursos económicos para que lo hagan”.

Desde esa perspectiva, “hay un peligro de que colapsen los servicios jurídicos de estas entidades. Esas acciones pueden ponerse en marcha de oficio, o a instancia de comunidades de propietarios. Desde fuera parece que quien ha hecho la reforma no vive el problema de las ocupaciones. Se legisla de forma equivocada”.

Para este jurista, “el papel de los jueces en este tipo de asuntos es clave. Se trata de calibrar si esa ocupación es o no ilegal, pero ahora la reforma da ese papel a los ayuntamientos que quizás no estén preparados para esa iniciativa. Dejar fuera a las comunidades de propietarios de las acciones directas no es la solución”.

Respecto a la requisa de las viviendas recuperadas, “por siete años se queda como vivienda social en los ayuntamientos. Es una expropiación encubierta. Con la reforma se ataca las ocupaciones ya en marcha.  pero no se solventan las que puedan suceder en el futuro. Así la cuestión del desalojo en 48 horas no se ha sacado adelante. Seguirá habiendo ocupaciones ilegales porque no hay medidas cautelares”.

Se vulnera el principio de igualdad de la Constitución

Para Vicente Perez Daudí, catedrático de Derecho Procesal de la Universidad de Barcelona y miembro de la Comisión de Normativa del ICAB, entidad colegial muy activa a la hora de presentar propuestas para luchar contra la ocupación, “cree que es insuficiente la reforma para luchar contra la ocupación. Es un instrumento más, No puede ser el único ni la solución a toda la problemática de la ocupación sin título”.

Vicente Pérez Daudí, catedrático de Derecho Procesal de la Universidad de Barcelona. (Foto: ICAB)

Desde esta perspectiva, “hay un conflicto claro entre el derecho a la propiedad privada y la tutela judicial efectiva y el derecho a la vivienda de los colectivos vulnerables. Y ahí estamos, hay un sector que aprovecha el derecho a la vivienda para acceder a locales e inmueble sin título. No podemos olvidar que los casos de ocupación son heterogéneos, algunos lo hacen por necesidad junto a las ocupaciones delincuenciales, donde a vece el inmueble se utiliza para cometer un delito concreto”.

Para este jurista, “las opciones legales que se deben acometer, pasan en primer lugar, en mi opinión, porque tendría que regularse de forma adecuada la actuación policial. La policía no actúa en muchos casos porque le falta un marco normativo que le dote de seguridad jurídica. No sabe lo que es un domicilio porque no está regulado en ningún sitio”,

“En segundo lugar le haría falta instrucciones precisas por parte de los poderes políticos para protegerles frente a amenazas de inicios de acciones penales por allanamiento de morada. En este caso la policía no actúa en este tipo de situaciones. El concepto de fragancia de la ocupación también habría que aclarar para que ayudara a la actuación de la policía”, señala el experto consultado.

Ante los órganos judiciales Perez Daudí es partidario de que se apliquen unas medidas adecuadas: “La respuesta judicial es muy lenta ante los casos de ocupación. Tendría que regularse como se hace en la Ley de Enjuiciamiento Civil el 250.1.4 una medida cautelar de entrega del inmueble al titular legítimo  de ese inmueble si lo solicita y tener otra cautelar similar en el ámbito del proceso penal, en la práctica no se adopta por los tribunales”.

AL mismo tiempo este jurista es partidario de que “hay que delimitar los ámbitos del proceso penal y civil porque muchos jueces penales o audiencias no condenan por ocupación al entender que es un ilícito civil. Al final se trata de tratar de forma integral el fenómeno de la ocupación”.

Sobre la reforma planteada en el Parlament Catalán, “la ley no aclara el papel del ayuntamiento que asume por sustitución el papel del propietario y porque via debe reclamar ese inmueble si por la via administrativa o la civil. Parece que es la civil como acción subrogatoria en a que el ayuntamiento reclama esa vivienda. Habrá que ver en la práctica como se hace”.

En opinión de este jurista “han quedado dos cuestiones pendientes, la legitimación de la comunidad de propietarios para recurrir así como que la reforma se extendiera a todos los propietarios, no solo grandes tenedores. De esta forma el principio de igualdad de la Constitución articulo 14 queda en entredicho”, advierte

Recuerda a la capacidad de los ayuntamientos para plantear el desalojo de los ocupas, que otros expertos la cuestionan “esta ocasión hay una ley que lo permite, eso lo permite el legislador con esa substitución procesal aunque hubiera sido técnicamente más adecuado que la legitimación la tuvieran directamente las comunidades de propietarios”.

El derecho a la propiedad privada, en peligro

Para los promotores inmobiliarios catalanes, (APCE)  Xavier Vilajoana, su presidente y vicepresidente a nivel nacional, “el problema es grave en estos momentos, de hecho en muchas promociones aun sin comercializar sufrimos la entrada de algunos ocupas con el perjuicio permanente, no solo para el promotor sino para el cliente final que no se le puede entregar la vivienda que compró porque estaba ocupada”.

Xavier Vilajoana, presidente Asociación de Promotores de Cataluña y vicepresidente nacional (Foto: Asociación Promotores Cataluña)”

Vilajoana duda que los ayuntamientos con los escasos medios que tienen puedan gestionar estas desocupaciones que harán por sustitución de esos propietarios poco activos: “Tiene el apoyo de la policía local si lo quiere hacer. Lo lógico es que fuera la comunidad de propietarios quien tuviera la potestad, idea que al final no se ha incluido en el texto final”.

Desde su punto de vista, “la cesión obligatoria por siete años al ayuntamiento de esa vivienda es una expropiación encubierta sin indemnización. Esto genera un debate entre el derecho a la propiedad privada con el derecho a una vivienda digna que están en el mismo nivel en la Constitución. No puede ser que un político decida que un derecho está por encima del otro.

Otra cuestión que les preocupa es “la definición de los grandes tenedores. No tiene ningún sentido cómo está hecha. Lo que debería tener en cuenta la administración es poner el foco en el objeto pero no en el sujeto. Hay viviendas que vienen por ejecuciones hipotecarias que se puedan poner de alquiler social, pero no hacerlo así con las viviendas de los propietarios”.

Para este colectivo, esta reforma pese a sus buenas voluntades no va a arreglar este problema de las ocupaciones: “En algunos casos podrá conseguir más celeridad en los tramites de desalojo. Nuestra idea es seguir negociando con los partidos políticos para introducir mejoras, a nivel de Cataluña como a nivel nacional”.

Este experto recuerda que varias asociaciones, fruto del I Congreso de Málaga sobre Ocupación que tuvo lugar hace un año “se plantearon distintas medidas para luchar contra esta lacra entre ellas modificar el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para dar más fuerza al cuerpo policial sino hay título habilitante.

No soluciona el problema

Por su parte, Lorenzo Viñas, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida, cree que esta normativa no arregla el problema de la ocupación, generando posiblemente otros conflictos.

Lorenzo Viñas, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida (Foto: propia)

A falta de un estudio más a fondo para saber si tiene problemas de constitucionalidad destaca que “se ha perdido una ocasión de regular el papel de dichas comunidades en la nueva ley, el otro gran perjudicado con el propietario de esta nueva legislación”.

A su juicio, es paradójico que “la comunidad de propietarios no pueda instar directamente dicho requerimiento al ocupa y tenga que ir por via del ayuntamiento. Son entidades muy sobrecargadas de actividad y no creemos que sean capaz de afrontar este reto. La experiencia señala que las entidades públicas son todo menos ágiles a la hora de realizar cualquier actividad”-

En cuanto al procedimiento que plantea la ley, señala que “el presidente de la comunidad asesorado por el administrador de fincas enviaría el requerimiento al ocupa sin nombre, porque no hay posibilidad de identificar, transcurrido el tiempo suficiente, convocaría una Junta general de propietarios  extraordinario, donde se tomara de la medida de instar al Ayuntamiento.

“A partir de aquí el Ayuntamiento comprobaría los hechos y que el inmueble corresponde a un gran tenedor pera que en su caso actúe con las diligencias oportunas ante los tribunales de justicia para buscar el desahucio. Sin embargo, este procedimiento evita que la comunidad de propietarios defienda sus derechos y se quedan indefensos que serán los que tengan que pagar los daños que genere el propio ocupa”.

Así, en la práctica, la situación no va a ser más sencilla: “Lo lógico hubiera sido permitir la legitimación directa de la comunidad de propietarios sin necesidad de recurrir al Ayuntamiento de esa ciudad. La medida no soluciona el problema de la ocupación y no deja claro qué puede hacer el pequeño propietario que debe afrontar un procedimiento judicial, largo y costoso”.