Propietarios okupados y juristas rechazan el aval para impagos del Gobierno: “Se cobra una vez se recupere la vivienda”

El Gobierno, a petición de Junts, ha troceado su Decreto Omnibus de 80 medidas para dejarlo en 29, que entrarán en vigor desde hoy tras publicarse en el BOE. Junto a la subida de los pensiones, la subvención del transporte público, o las ayudas a la víctimas de la DANA, una de las medidas más polémicas —junto con la prórroga por un año más de la suspensión de los desahucios— es la creación de un aval público para impagos, que ha generado bastante malestar entre los propietarios y los juristas.

Sobre esta medida, lo que señala el texto en el BOE entre otras cosas, es que   no cubre casos de okupación, solo inquiokupas que han firmado un contrato. Y el aval público solo se cobra una vez recuperada posesión, pero sigue siendo imposible desahuciar. Además, se tiene que alquilar a precios del 2022 para cumplir el ‘indice referencia’ y poder ser beneficiario de dicho aval. Es evidente que habrá que ver el desarrollo reglamentario para conocer su implementación pero su alcance es muy limitado.

Lo que no resuelve es la duda de si el fondo de garantías actuará en todos los casos en los que haya inquiokupas o morosos o, por el contrario, solo en aquellos contratos que se firmen en régimen de alquiler asequible, es decir, con precios especiales por debajo de mercado regulados por el Sepes, la empresa estatal que también se encargará de estos avales.

Curiosamente el Partido Popular (PP), que votará convalidar este nuevo Decreto, presentará hoy su Plan de Viviendas con medidas contra la ocupación.

Propietarios ocupados rechazan el aval

Ricardo Bravo, presidente de la Asociación de Afectados por la Okupación, cree que el aval contra impagos no arreglará nada: “Las familias vulnerables son responsabilidad del Gobierno y de las comunidades autónomas. Los pequeños propietarios no podemos financiarles nada. No es nuestro trabajo. Ahora todo el mundo se cataloga como vulnerable y hay personas que se aprovechan del sistema para no pagar. Utilizan muchas tretas para funcionar como tales. Con esta medida es otro parche que nos hunde a los pequeños propietarios”.

Bravo recuerda que en otras normativas se ha establecido un sistema de compensaciones que tardo en regularse e implementarse, “además las comunidades autónomas dijeron que no tenían dinero, pero hasta la fecha solo el 7% de afectados por inkiocupas pudieron cobrar algo de manera fraccionada. Hay afectados que llevan seis años sin percibir ingresos y encima tienen que mantener los suministros de sus viviendas ocupadas. La medida es para nuevos alquileres referenciados al nuevo índice, con lo cual no ayuda en nada al resto de propietarios ocupados”.

Ricardo Bravo, presidente de la Plataforma de Afectados por la okupación, ha estado en el Congreso de los Diputados para explicar la dura realidad de los propietarios con vivienda ocupadas. “El nuevo aval no sirve para nada”, ha afirmado Bravo. (Imagen: Congreso de los Diputados)

Al mismo tiempo Bravo reconoce que el Gobierno de Pedro Sánchez sigue sin hablar ni de okupación ni de inkiocupacion: “Alegan que es 0,06 % del total, datos que no son contrastados. La medida de los avales por impago es al final cuando recuperes tu casa, con lo cual habrás desembolsado mucho dinero. Es una medida cosmética para hacer como que el Gobierno está haciendo, pero realmente estamos abandonados a nuestra suerte. Llevan siete años en el poder, no han construido vivienda pública y no dotan bien a los servicios sociales para que atiendan bien a las familias vulnerables”.

La Plataforma estudiará a fondo en los próximos días el contenido de este nuevo Decreto Omnibus, que viene a modificar a aquel que hace 7 días fue revocado por el Congreso. “No nos vamos a rendir. Vamos a seguir luchando por lo que queremos que es nuestro, esas viviendas que están ocupadas desde hace tiempo. La situación es difícil pero no podemos bajar los brazos porque tenemos que seguir defendiendo nuestros intereses”.

Consumidores preocupados

Miguel Ángel Ruiz, presidente de la Asociación Española de Consumidores (ASESCON), señala que “observamos que con esta medida se da cobertura a la ocupación ilegal de viviendas cuando desde hace bastante tiempo venimos solicitando medidas para garantizar el derecho de la propiedad de los ciudadanos”.

Miguel Ángel Ruiz, presidente de la Asociación Española de Consumidores, pide un pacto de Estado para resolver el problema de la vivienda. (Imagen: ASESCON)

Ruiz afirma que “en este sentido, somos conscientes de los problemas de viviendas para los ciudadanos, pero la solución o la excusa no puede ser la okupación en tanto que colisiona con un derecho fundamental como lo es el de la propiedad. Así lo recoge el Real Decreto en cuanto a avales viene a justificar y a amparar la ocupación ilegal de viviendas y, además, en caso de llevarse a cabo ese mecanismo de pago a los propietarios lo pagaríamos todos los españoles con nuestros impuestos”.

Por ello, desde ASESCON abogan por “la necesidad de abordar el tema de la vivienda un pacto de Estado entre los grandes partidos, para que todas las administraciones remen en el mismo sentido y no como hasta ahora, que vemos cómo el tema de la vivienda es más un arma arrojadiza que un espacio de colaboración y solución de problemas”. El presidente de la Asociación cree que con ese pacto de Estado tanto el Gobierno, como las comunidades autónomas y los ayuntamientos “estarían en la misma sintonía, algo más que necesario habida cuenta del reparto competencial que tenemos en nuestro país”.

“También consideramos que el ciudadano no es el culpable de una situación generada por las administraciones públicas que durante años han especulado con el suelo y no han construido lo suficiente para el incremento de población en nuestro país”.

Así, esto no es culpa ni de los propietarios de viviendas que por falta de seguridad no sacan viviendas en alquiler ni de los titulares de apartamentos turísticos.

Finalmente, volvemos a pedir seguridad jurídica para los propietarios en cuanto a sus viviendas realizando los cambios normativos para que en caso de ocupación o impago del alquiler se proceda al desalojo rápido. Esto, con medidas como la recogida en el Real Decreto, no va en ese sentido sino en el contrario, el de perpetuar en el tiempo situaciones injustas para los propietarios de viviendas.

Este aval no resolverá nada

Para Marta Martín, abogada especializada en derecho inmobiliario de la firma AM2Legal, la iniciativa del Gobierno no va a arreglar nada. “Los avales se incluyen en los nuevos contratos y valen para arrendatarios menores de 35 años que acrediten una vulnerabilidad. No sabemos en qué momento se va a entregar el aval, si a la firma del contrato o si va a ser cuando se muestra la vulnerabilidad. No afecta a situaciones anteriores ni a las okupaciones. Tiene vigencia desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley”.

Marta Martín advierte que estos avales para impago solo valdrán para los contratos asequibles que se firmen ahora. (Imagen: AM2Legal)

En su opinión, esta medida “deja muchas cosas en el aire. Habrá que ver que dice el Reglamento que se apruebe en seis meses. Todos los decretos anteriores ya incluían una compensación para el propietario, pero al estar en mano de las comunidades autónomas no se han pagado hasta la fecha. El gran problema es que este Gobierno no reconoce el fenómeno de las okupaciones ni los impagos. No reconoce que hay muchísimos desahucios suspendidos. Deberían preguntar a los abogados que llevamos a estos temas y les explicaríamos la situación. Da la sensación de querer utilizar a los propietarios como escudos porque no hay más medidas”.

En opinión de esta experta “volvemos a un callejón sin salida. El único consuelo es que no todos los jueces mantienen la suspensión. Hay algunos que valoran la vulnerabilidad y si no está acreditada siguen para adelante. Se hacen algunos lanzamientos pero hay que trabajarlos duramente en cada procedimiento y demostrar a su señoría que le pueden estar engañando y que no son vulnerables. Hay muchos falsos vulnerables, si son de verdad intentamos llegar a un acuerdo con la Generalitat para que pague, que es lo que se pretende ahora”.

Desde su punto de vista “la situación se va a complicar más y habrá menos oferta de alquiler en el mercado. Dudo mucho que los propietarios quieren firmar contratos con gente que aparece como vulnerable, es el supuesto del aval. Además el pago no será inmediato sino cuando se logre recuperar la posesión de la vivienda. Eso es una quimera porque no se dejan de prorrogar los desahucios con lo cual no sabemos cuándo recuperaremos la posesión de la vivienda. Ahora hay que hacer un proceso de selección impecable de tu futuro inquilino para que no te cree problemas”.

Demasiada restrictivo el seguro

Antonio Navarro, abogado experto en Derecho Inmobiliario y decano emérito de Cartagena, reconoce los problemas de la Ley de Vivienda en cuanto a su impacto generado en el mercado del alquiler “la oferta de viviendas en alquiler se ha desplomado, y las restricciones impuestas han creado incertidumbre y falta de seguridad para los propietarios, lo que ha generado una drástica caída de la oferta de viviendas en alquiler y por tanto una considerable subida en los precios. Ahora la medida que plantea el Gobierno de este sistema de vales estará condicionada a que el alquiler se ajuste al índice de referencia de precios establecido por el Ministerio de Vivienda.”

Antonio Navarro subraya el carácter restrictivo de estos avales, que solo están al alcance de unos pocos, y que, a juicio de Navarro, no solucionan el problema. (Imagen: cesión propia)

Dicho índice, basado en criterios arbitrarios como la ubicación del inmueble o su estado de conservación, no siempre refleja la realidad del mercado. Si el alquiler pactado supera el límite fijado, el propietario no podrá acogerse a esta garantía estatal, dejando desprotegidos a muchos arrendadores, por lo que gran parte del sector inmobiliario no va a ser incentivado para volver al sector de alquiler tradicional de viviendas, con lo que la bajada del precio de las viviendas de alquiler es a mi juicio, una utopía.

Además, el arrendador deberá cumplir con otros requisitos burocráticos que complican el acceso a estas ayudas: haber depositado la fianza legal obligatoria, cuando algunas comunidades autónomas abandonaron de hecho este sistema y formalizar el aval conforme al modelo aprobado por la Administración. Esta serie de trabas administrativas podría desincentivar la puesta en alquiler de viviendas, agravando el ya de por sí tensionado mercado inmobiliario.

El sistema de compensaciones, gestionado por las Comunidades y Ciudades Autónomas pero financiado por el Ministerio de Vivienda, también presenta serias deficiencias. Los propietarios solo podrán solicitar la ayuda una vez que el inquilino haya abandonado el inmueble, un proceso que puede alargarse años debido a la lentitud del sistema judicial y a las medidas adoptadas por el gobierno en torno a los desahucios en los últimos años, por lo que el propietario seguirá actuando de escudo social sin cobrar sus rentas hasta que el desahucio haya terminado, proceso que como hemos indicado puede durar años, y lo que reiteramos no supone en absoluto el incentivo pretendido.

Los propietarios, de nuevo pierden

Desde Canarias, Luis Sosa lleva en su despacho de abogados múltiples asuntos entre ellos inmobiliario, con arrendadores inquilinos. “La prórroga de la suspensión de los procedimientos de desahucio, no hace más que perjudicar a los propietarios de viviendas, los cuales se van a ver privados de un segundo ingreso. Muchos de estos propietarios son en su mayoría pensionistas, que gracias a estos ingresos pueden ver complementar su pensión y vivir dignamente”.

Luis Sosa, abogado experto en esos temas, reconoce la inutilidad de la medida. (Imagen: cesión propia)

Además, “el nuevo aval ante los impagos que se ha establecido, el cual debe ser regulado mediante reglamento en los próximos seis meses, dejará la gestión en manos de cada comunidad autónoma, con lo cual habrá 17 sistemas diferentes en España, que los letrados tendremos que estudiar para los distintos procedimientos en cada comunidad”.

También indica que “cabe decir además que este aval solo se aplicará a los contratos que entren en vigor a partir de dicho reglamento, por lo que los procedimientos de desahucio que sigan suspendidos en la actualidad no contarán con esta protección, suponiendo ello un grave perjuicio para los arrendadores”.

“En definitiva, será el Estado el que en última instancia se hará cargo de estos impagos, que incluye también los destrozos que puedan hacer los ocupas en la vivienda, y que pagaremos entre todos los españoles, y mientras se mantenga la suspensión de los desahucios, habrá menos viviendas disponibles para que puedan volver a ser alquiladas o vendidas, agravando aún más el problema de vivienda en España”, advierte.